Tal com ha estat reflectit les darreres setmanes per tots els mitjans de comunicació, el passat 16 de març va entrar en vigor el sistema estatal que limita els preus per al lloguer d’habitatges als municipis que el govern de Catalunya ha declarat com a àrees de mercat tens.

Aquesta novetat legislativa afecta de manera directa i immediata als nous contractes de lloguer que es puguin formalitzar als 144 municipis catalans regulats al respecte per al lloguer d’habitatge (habitatge permanent i habitual dels arrendataris).

Davant de qualsevol novetat legislativa, i aquesta amb especial trascendència en el dia a dia dels nostres despatxos, des del CAFGi - Col·legi d’Administradors de Finques de Girona s’informa de manera detallada a tots i totes les professionals col·legiats i col·legiades i es realitzen actes formatius abans de l’entrada en vigor, i també després una vegada apareixen dubtes i incidències en l’aplicació pràctica. Un acompanyament que fa que els i les professionals col·legiats/ades al CAFGi, així com les persones que integren els seus despatxos, estiguin perfectament preparats per poder aplicar la norma legal i el sistema de limitació de preus amb totes les seves especialitats i incidències legals.

Qualsevol propietari podrà obtenir del seu/a administrador/a de finques col·legiat/ada la informació necessària per comprendre la transcendència de la regulació esmentada i així mateix, els arrendataris o demandants de lloguer també podran obtenir dels administradors de finques col·legiats la garantia que en les gestions per la formalització d’un contracte de lloguer els nostres despatxos faran una aplicació rigorosa de la normativa legal.

Això no obstant, el coneixement de la normativa, així com el coneixement del dia a dia del mercat de lloguer en tots els municipis de la província de Girona, ens permet fer un primer anàlisi de la transcendència d’aquesta limitació del preu del lloguer d’habitatge i en extensiu de la regulació dels lloguers que deriva de la Ley por el Derecho a la vivienda aprovada el passat mes de maig del 2023.

Catalunya és el primer i fins al moment únic territori de l’estat Espanyol que posa en pràctica la limitació del preu del lloguer d’habitatges en un primer moment en 140 municipis, i les primeres dades del sector ens fan pensar que tal com s’havia advertit des del nostre col·lectiu professional, la intervenció governamental en el preu del lloguer d’habitatge no tindrà l’efecte desitjat o esperat, de poder dotar de major nombre d’habitatges de lloguer al nostre país.

Un dels primers informes publicats per un portal immobiliari de reconeguda solvència, 30 dies després de l’entrada en vigor de l’Índex Estatal per la limitació dels preus dels lloguer d’habitatge, reflecteix un increment global de les rendes arrendatícies a Catalunya del 4,3% de mitjana, una disminució de l’oferta d’habitatge de lloguer d’habitatges del 13%; i un augment de lloguer per ús diferent del d’habitatge (lloguer per temporada).

Per tant, traslladem la preocupació davant del fet que el mercat de lloguer segueix sense oferir resposta real a la demanda de lloguer de les famílies i pensem que la regulació o intervenció estatal en els preus no en serà la solució. La inseguretat jurídica i les decisions de darrera hora al respecte que es trasllada per part del govern de Catalunya, està provocant una situació d’observança per part dels propietaris i de falta de decisió respecte de si els resulta convenient posar els seus habitatges al mercat de lloguer.

Aquesta darrera setmana s’ha anunciat per part del Govern de la Generalitat l’increment de 131 municipis que seran declarats com a zones tenses, i que per tant, s'afegeixen als 140 ja existents, abastant d’aquesta forma el 90% de la població de Catalunya.

Ens preocupa que la situació actual novament acabarà afectant a les famílies més vulnerables, que veuran com els resulta més difícil accedir a un lloguer assequible i assumible per les economies familiars, davant la poca oferta existent. La definició i concreció del concepte del “propietari gran tenidor” a Catalunya suposa introduir un prejudicial jurídic i conceptual per aquells propietaris que tinguin 5 habitatges o més (més de 10 a la resta de l’estat espanyol). Aquests propietaris delimitats com a grans tenidors, sí que resulten més limitats per la normativa en vigor. En el transfons d’aquesta definició conceptual apareix un injustificat “enfrontament” entre els propietaris i els demandants de lloguer; pensem que la solució del mercat de lloguer ha de passar necessàriament per la “pacificació” de les relacions entre propietaris i arrendataris, doncs sens dubte, ambdós integren el mercat i per tant sense la voluntat dels propietaris d’oferir lloguer, no s’aconseguirà el necessari augment de l’oferta.

Les polítiques d’habitatge, les lleis d’arrendaments, i tota la regulació al respecte, constitueixen una de les parts més importants d’un estat de dret i d’una societat moderna i desenvolupada (tal com ho són  l’educació o la sanitat). Les constants modificacions i immissions ideològiques dels governs no ajuden a donar seguretat al mercat i per tant, provoquen reaccions contràries als fins pretesos, que no serien altres que aconseguir un mercat estable de l’habitatge de lloguer.

El nostre col·lectiu professional no està al marge dels problemes de l’habitatge; ben al contrari, ja que treballa per ser escoltat per part de les administracions públiques. Així, demana i requereix als governs corresponents que es compleixi amb els plans de construcció d’habitatge social, tant de venda com de lloguer, i que per tant, la dotació social i la protecció dels més vulnerables sigui assumida per l’estat i per aquells sectors de la propietat privada (petits i grans tenidors) que hi puguin contribuir.

Justament en el mateix moment en què redactem aquest article, l’actualitat ens torna a posar sobre la taula un nou Decret del govern que entra en vigor el dia 24 d’abril, en el qual des del govern català, es regula el concepte de lloguer de temporada que tot i que està perfectament regulat per la Llei d’Arrendaments Urbans, dintre del capítol de lloguer per ús diferent del d’habitatge, la Generalitat de Catalunya ha considerat necessari diferenciar-lo i definir-lo de forma específica, introduint un article al respecte a la LLei catalana pel Dret a l’habitatge 18/2007.

Per tant, es considerarà com a arrendament d’habitatge, només als efectes de la determinació de la renda (sistema d’índex i limitació de la darrera renda del contracte anterior), així com en referència a les despeses d’intermediació i gestió a aquells arrendaments temporals per raons professionals, laborals, d’estudis, d’atenció mèdica etc. Només es consideraran temporals i, per tant, d’us diferent al d’habitatge a Catalunya, els que tinguin com a finalitat lleure, vacances o activitats recreatives.

Josep Comas i Vilà 

Advocat i Secretari del CAFGi 

Administradors de Finques - Opinió - Diari de Girona - Dimarts, 30 d'abril de 2024